Chuyên gia kinh tế "bóc mẽ" những kiểu khách mà ngân hàng sợ nhất

07:28 | 17/06/2022

135 lượt xem
|
Chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh chia sẻ về những kiểu khách trong lĩnh vực bất động sản khiến ngân hàng e dè trong cấp tín dụng. Khách hàng kiểu này cũng có thể gọi là chạm ngưỡng "dân đầu cơ".

Chưa có quy định về đầu cơ bất động sản

Tại tọa đàm trực tuyến "Quản tín dụng bất động sản thế nào cho đúng, trúng? do báo Dân trí tổ chức ngày 16/6, chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh thông tin, hiện nay chưa có quy định cụ thể về thế nào là đầu cơ bất động sản. Giữa đầu tư và đầu cơ chỉ cách nhau một sợi chỉ, rất mong manh nên mọi người không cần quá quan trọng thế nào là đầu tư, đầu cơ.

"Nhưng nếu người sử dụng đòn bẩy lớn, có mức vay quá lớn so với vốn tự có trong quá trình đầu tư, mua bán bất động sản thì đấy là dấu hiệu nguy hiểm", ông Thịnh nói.

Giả sử, người đi vay chỉ có một phần vốn tự có nhưng lại vay đến 8 - 9 phần vốn từ ngân hàng thì riêng việc tiền trả lãi đã là quá lớn. Từ đó dẫn đến việc quản lý vốn khó khăn, không đáp ứng được các yêu cầu đặt ra. Vì ngân hàng cũng giải ngân dần theo quá trình dự án, chứ không đưa hết tiền một lần.

Theo ông Thịnh, khi ngân hàng bỏ vốn ra thì luôn mong muốn người vay, doanh nghiệp hoàn thành đúng tiến độ, đúng thời hạn để từ đó có kế hoạch hoàn trả vốn, lãi vay đúng hạn. Ngân hàng cũng là một đơn vị kinh doanh, họ cũng mong muốn các đối tác thực thi tốt nhất, có hiệu quả nhất nguồn vốn để họ có lợi nhuận.

"Vấn đề ở đây là người đi vay không thực hiện đúng kế hoạch nên ngân hàng chả dại gì ném tiền vào chỗ không tin tưởng dù họ đã bỏ ra số tiền đáng kể vào đó", ông nhấn mạnh.

Chuyên gia kinh tế bóc mẽ những kiểu khách mà ngân hàng sợ nhất - 1
Chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh cho rằng, chưa có quy định cụ thể về thế nào là đầu cơ bất động sản (Ảnh: Hữu Nghị).

Ông Thịnh cho rằng, việc cần làm, quan trọng nhất là thanh lọc thị trường. Để các nhà đầu cơ bị loại đi, bớt dần các doanh nghiệp có vốn chủ sở ít nhưng sử dụng vốn vay ngân hàng nhiều để đầu tư khiến hoạt động sử dụng vốn không hiệu quả. Nếu làm được điều này thì thị trường bất động sản sẽ tránh được nguy cơ đổ vỡ hàng loạt.

"Thời gian vừa qua, có những doanh nghiệp bất động sản huy động lượng trái phiếu gấp 47 lần vốn chủ sở hữu, dẫn đến việc họ không có khả năng trả nợ. Do đó, việc huy động vốn bằng trái phiếu khá nguy hiểm. Giả sử họ có đi vay thì chẳng có ngân hàng nào dám cho vay", vị chuyên gia đưa ra ví dụ.

Thực chất, các ngân hàng thương mại (NHTM) chính là người bỏ tiền ra, là người quản lý rủi ro, chịu trách nhiệm với nguồn vốn nên họ rất quan tâm đến đối tượng cho vay. Còn Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã đưa ra khuôn khổ để các ngân hàng không chạm vào mốc rủi ro và kiểm tra giám sát. Do đó, các doanh nghiệp và người dân nên có kế hoạch vay vốn cho phù hợp.

Kiểm soát tín dụng bất động sản theo hướng nào?

Theo ông Thịnh, riêng việc xác định tiêu chí thế nào là đúng, trúng cho phát hành trái phiếu doanh nghiệp đã là bài toán khó, không đơn giản. Với cách quản lý trái phiếu, theo Nghị định 153, thì đã phù hợp với các thị trường OTC trên thế giới.

Tuy nhiên, thị trường OTC ở Việt Nam lại chưa phát triển nên các chủ thể kinh doanh chưa nắm được, vì thế mà việc phát hành đúng, trúng cũng là vấn đề. Từ quy định về mục đích sử dụng cho đến cách thức phát hành. "Vì thế không phải tự nhiên trong năm 2021, trong tổng số phát hành hơn 720.000 tỷ đồng thì trái phiếu DN chưa niêm yết chiếm 94 - 95%, chủ yếu trái phiếu bất động sản.

Từ đó thấy được, quy định của chúng ta còn nhiều vấn đề nên khi có quản lý thị trường trái phiếu thì 3 tháng đầu năm khác ngay. Đến tháng 4, tháng 5 không còn trái phiếu bất động sản nào nữa. Như vậy có nhiều vấn đề khi chúng ta muốn huy động nguồn vốn tín dụng nói chung cho thị trường bất động sản", ông Thịnh thông tin.

Chuyên gia kinh tế bóc mẽ những kiểu khách mà ngân hàng sợ nhất - 2
Các chuyên gia đưa ra các giải pháp khơi thông, đảm bảo cho dòng vốn tín dụng chảy vào bất động sản đúng mục đích, hiệu quả, giảm thiểu nguy cơ rủi ro (Ảnh: Hữu Nghị).

Vị chuyên gia cũng cho rằng, cơ chế cũng rất quan trọng, nhất là quy định vốn tự có hay vốn chủ sở hữu phải chiếm bao nhiêu phần trăm trên tổng vốn tín dụng. Vì hầu hết các quốc gia trên thế giới đều có quy định này, họ quy định thông thường là 1:1, 1:2. Các tổ chức tín dụng thì có tỷ lệ khác.

Tại Trung Quốc, quy định, huy động tín dụng nói chung trong đó có cả phát hành trái phiếu và vay ngân hàng là 1:1 nhưng với ngân hàng có thể là 1:5. Từ vốn đó mới quy định ra là vốn vay ngân hàng bao nhiêu mới phù hợp. "Nhưng chúng ta thì không có cái đó, từ đó mới xảy ra chuyện, vốn chủ sở hữu là một nhưng phát hành trái phiếu gấp 47 lần, đó là chưa kể nguồn vốn mà doanh nghiệp vay ngân hàng", ông nhấn mạnh.

Theo ông, rất khó để xem xét có yếu tố khác nhau của vốn. Vì ngay cả quỹ đầu tư có quy định tương đối rõ thì nguồn vốn với đầu tư mạo hiểm cũng hoàn toàn khác. Do đó, việc đưa ra tiêu chí đúng, trúng thì tùy tổ chức, tổ chức tín dụng và tùy giai đoạn.

Đồng thời, ông cho biết, tới thời điểm hiện tại thì việc phát hành trái phiếu không có gì thay đổi nhiều. "Chúng ta vẫn thực hiện Nghị định 153 nhưng một số trái phiếu đã bị vô hiệu hóa vì trả nợ vay khó khăn nên doanh nghiệp có phát hành đi nữa thì rất khó để bán. Trước đó, ngân hàng, công ty chứng khoán cũng là đơn vị mua trái phiếu rất lớn, trong đó có doanh nghiệp bất động sản", ông nói.

Sau đó, NHNN yêu cầu NHTM cẩn trọng, xem xét mua trái phiếu, đặc biệt trái phiếu doanh nghiệp bất động sản thì các ngân hàng, công ty chứng khoán dừng lại. Nếu doanh nghiệp phát hành trái phiếu cũng khó bán nên họ không phát hành, chứ không phải có quy định cấm đoán.

Hiện tại, các cơ quan quản lý Nhà nước đang có những thăm dò, sửa đổi Nghị định 153 cho phù hợp với điều kiện thực tế của thị trường Việt Nam.

Theo Dân trí

  • bidv-14-4
  • thp
  • top-right-banner-chuyen-muc-pvps
  • banner-pvi-horizontal
  • pvoil-duong-xa-them-gan
  • agribank-vay-mua-nha
  • bao-hiem-pjico

Giá vàng

PNJ Mua vào Bán ra
TPHCM - PNJ 146,400 ▲400K 149,400 ▲800K
Hà Nội - PNJ 146,400 ▲400K 149,400 ▲800K
Đà Nẵng - PNJ 146,400 ▲400K 149,400 ▲800K
Miền Tây - PNJ 146,400 ▲400K 149,400 ▲800K
Tây Nguyên - PNJ 146,400 ▲400K 149,400 ▲800K
Đông Nam Bộ - PNJ 146,400 ▲400K 149,400 ▲800K
Cập nhật: 23/10/2025 17:00
AJC Mua vào Bán ra
Miếng SJC Hà Nội 14,750 ▲90K 14,950 ▲90K
Miếng SJC Nghệ An 14,750 ▲90K 14,950 ▲90K
Miếng SJC Thái Bình 14,750 ▲90K 14,950 ▲90K
N.Tròn, 3A, Đ.Vàng H.Nội 14,650 ▲90K 14,950 ▲90K
N.Tròn, 3A, Đ.Vàng N.An 14,650 ▲90K 14,950 ▲90K
N.Tròn, 3A, Đ.Vàng T.Bình 14,650 ▲90K 14,950 ▲90K
NL 99.99 14,450 ▲90K
Nhẫn tròn ko ép vỉ T.Bình 14,450 ▲90K
Trang sức 99.9 14,440 ▲90K 14,940 ▲90K
Trang sức 99.99 14,450 ▲90K 14,950 ▲90K
Cập nhật: 23/10/2025 17:00
SJC Mua vào Bán ra
Hồ Chí Minh - Vàng SJC 1L, 10L, 1KG 1,475 ▲9K 1,495 ▲9K
Hồ Chí Minh - Vàng SJC 5 chỉ 1,475 ▲9K 14,952 ▲90K
Hồ Chí Minh - Vàng SJC 0.5 chỉ, 1 chỉ, 2 chỉ 1,475 ▲9K 14,953 ▲90K
Hồ Chí Minh - Vàng nhẫn SJC 99,99% 1 chỉ, 2 chỉ, 5 chỉ 1,462 ▲8K 1,487 ▲8K
Hồ Chí Minh - Vàng nhẫn SJC 99,99% 0.5 chỉ, 0.3 chỉ 1,462 ▲8K 1,488 ▲1340K
Hồ Chí Minh - Nữ trang 99,99% 1,447 ▲8K 1,477 ▲8K
Hồ Chí Minh - Nữ trang 99% 141,738 ▲792K 146,238 ▲792K
Hồ Chí Minh - Nữ trang 75% 103,436 ▲600K 110,936 ▲600K
Hồ Chí Minh - Nữ trang 68% 93,096 ▲544K 100,596 ▲544K
Hồ Chí Minh - Nữ trang 61% 82,756 ▲488K 90,256 ▲488K
Hồ Chí Minh - Nữ trang 58,3% 78,768 ▲467K 86,268 ▲467K
Hồ Chí Minh - Nữ trang 41,7% 54,247 ▲334K 61,747 ▲334K
Miền Bắc - Vàng SJC 1L, 10L, 1KG 1,475 ▲9K 1,495 ▲9K
Hạ Long - Vàng SJC 1L, 10L, 1KG 1,475 ▲9K 1,495 ▲9K
Hải Phòng - Vàng SJC 1L, 10L, 1KG 1,475 ▲9K 1,495 ▲9K
Miền Trung - Vàng SJC 1L, 10L, 1KG 1,475 ▲9K 1,495 ▲9K
Huế - Vàng SJC 1L, 10L, 1KG 1,475 ▲9K 1,495 ▲9K
Quảng Ngãi - Vàng SJC 1L, 10L, 1KG 1,475 ▲9K 1,495 ▲9K
Nha Trang - Vàng SJC 1L, 10L, 1KG 1,475 ▲9K 1,495 ▲9K
Biên Hòa - Vàng SJC 1L, 10L, 1KG 1,475 ▲9K 1,495 ▲9K
Miền Tây - Vàng SJC 1L, 10L, 1KG 1,475 ▲9K 1,495 ▲9K
Bạc Liêu - Vàng SJC 1L, 10L, 1KG 1,475 ▲9K 1,495 ▲9K
Cà Mau - Vàng SJC 1L, 10L, 1KG 1,475 ▲9K 1,495 ▲9K
Cập nhật: 23/10/2025 17:00

Tỉ giá

Ngoại tệ Mua Bán
Tiền mặt Chuyển khoản
Ngân hàng TCB
AUD 16611 16880 17456
CAD 18284 18560 19171
CHF 32370 32753 33394
CNY 0 3470 3830
EUR 29904 30177 31202
GBP 34351 34742 35673
HKD 0 3256 3458
JPY 165 170 176
KRW 0 17 19
NZD 0 14823 15410
SGD 19728 20010 20530
THB 718 781 835
USD (1,2) 26066 0 0
USD (5,10,20) 26107 0 0
USD (50,100) 26136 26155 26352
Cập nhật: 23/10/2025 17:00
Ngoại tệ Mua Bán
Tiền mặt Chuyển khoản
Ngân hàng BIDV
USD 26,152 26,152 26,352
USD(1-2-5) 25,106 - -
USD(10-20) 25,106 - -
EUR 30,164 30,188 31,307
JPY 169.79 170.1 177.09
GBP 34,754 34,848 35,650
AUD 16,850 16,911 17,340
CAD 18,528 18,587 19,101
CHF 32,772 32,874 33,520
SGD 19,906 19,968 20,575
CNY - 3,651 3,745
HKD 3,340 3,350 3,430
KRW 17 17.73 19.02
THB 767.36 776.84 825.73
NZD 14,825 14,963 15,304
SEK - 2,757 2,835
DKK - 4,034 4,148
NOK - 2,590 2,663
LAK - 0.93 1.28
MYR 5,837.9 - 6,543
TWD 774.63 - 931.96
SAR - 6,926.68 7,245.46
KWD - 83,848 88,655
Cập nhật: 23/10/2025 17:00
Ngoại tệ Mua Bán
Tiền mặt Chuyển khoản
Ngân hàng Agribank
USD 26,190 26,192 26,352
EUR 29,984 30,104 31,185
GBP 34,550 34,689 35,624
HKD 3,326 3,339 3,441
CHF 32,494 32,624 33,507
JPY 169.28 169.96 176.72
AUD 16,778 16,845 17,367
SGD 19,951 20,031 20,544
THB 782 785 818
CAD 18,499 18,573 19,084
NZD 14,884 15,361
KRW 17.67 19.30
Cập nhật: 23/10/2025 17:00
Ngoại tệ Mua Bán
Tiền mặt Chuyển khoản
Ngân hàng Sacombank
USD 26170 26170 26352
AUD 16779 16879 17487
CAD 18475 18575 19179
CHF 32607 32637 33511
CNY 0 3662.3 0
CZK 0 1210 0
DKK 0 4100 0
EUR 30087 30117 31142
GBP 34653 34703 35814
HKD 0 3390 0
JPY 169.2 169.7 176.74
KHR 0 6.097 0
KRW 0 17.9 0
LAK 0 1.191 0
MYR 0 6400 0
NOK 0 2600 0
NZD 0 14930 0
PHP 0 423 0
SEK 0 2773 0
SGD 19891 20021 20749
THB 0 747.4 0
TWD 0 855 0
SJC 9999 14750000 14750000 14950000
SBJ 13000000 13000000 14950000
Cập nhật: 23/10/2025 17:00
Ngoại tệ Mua Bán
Tiền mặt Chuyển khoản
Ngân hàng OCB
USD100 26,164 26,214 26,352
USD20 26,164 26,214 26,352
USD1 26,164 26,214 26,352
AUD 16,820 16,920 18,028
EUR 30,245 30,245 31,559
CAD 18,422 18,522 19,832
SGD 19,966 20,116 20,683
JPY 169.72 171.22 175.82
GBP 34,753 34,903 35,685
XAU 14,748,000 0 14,952,000
CNY 0 3,547 0
THB 0 783 0
CHF 0 0 0
KRW 0 0 0
Cập nhật: 23/10/2025 17:00