Thứ ba 19/08/2025 12:26

50 năm Petrovietnam Năng lượng Quốc tế Kinh tế xây dựng Tạp chí Năng Lượng Mới

Tác động chính sách và quy luật cung, cầu tới thị trường chung cư

10:31 | 13/06/2023

32 lượt xem

Trong cơ cấu thị trường, khi một phân khúc được ưu tiên đẩy mạnh sẽ tạo ra những tác động nhất định đến các phân khúc còn lại.

Tác động chính sách và quy luật cung, cầu tới thị trường chung cư

TS. Vũ Tiến Lộc - Chủ tịch Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam (VIAC)

Nguồn cung chung cư trung – cao cấp sẽ giảm

Về chính sách, ciệc sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản nếu được thông qua trong năm nay thì cũng cần thêm khoảng thời gian tối thiểu là 2 năm nữa để chính sách, pháp luật mới thực sự tác động rõ ràng, toàn diện đến thị trường bất động sản.

Thời gian tới, Chính phủ sẽ tập trung điều chỉnh cơ cấu các phân khúc nhà ở, hướng điều chỉnh chính sẽ là ưu tiên phát triển nhà ở xã hội và nhà ở giá rẻ. Trong đó, các chính sách sẽ được điều chỉnh từ quy hoạch, kế hoạch (dành quỹ đất), hỗ trợ tài chính (thông qua lãi suất ưu đãi, thuế, tiền sử dụng đất...)..., cho đến thủ tục pháp lý và tác động đến cả các yếu tố mang tính kỹ thuật như chấp thuận chủ trương đầu tư và phê duyệt dự án.

Những chính sách này sẽ tác động đến cơ cấu nhà ở theo xu hướng thúc đẩy nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ. Điều đó cũng có nghĩa, nguồn cung nhà ở trung, cao cấp sẽ chững lại.

Thứ nhất, các địa phương sẽ tập trung kêu gọi, xem xét và phê duyệt dự án nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ còn nhà ở trung, cao cấp sẽ có sự chừng mực hơn trong việc phê duyệt dự án mới. Điều này cũng dễ hiểu bởi nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ không phải chỉ mang tính nhân văn, đáp ứng cho số đông người dân đang có nhu cầu cấp thiết về nhà ở, mà còn là một trong những nhiệm vụ chính trị được đặt lên hàng đầu của bất cứ cấp nào.

Thứ hai là ngân hàng, với định hướng phát triển bất động sản trong thời gian tới, các ngân hàng sẽ tập trung nguồn tín dụng cho chủ đầu tư phát triển nhà ở

Xã hội, nhà ở giá rẻ, vừa là để thực hiện nhiệm vụ chính trị, trách nhiệm xã hội, vừa là an toàn về dòng tiền. Ngược lại, nguồn tín dụng cho chủ đầu tư phát triển mới phân khúc trung, cao cấp sẽ bị siết chặt hơn, cả về thủ tục duyệt vay vốn và cả về lãi suất.

Trong trung hạn, do không có dự án mới nên dần dần sẽ xuất hiện sự khan hiếm dòng chung cư trung, cao cấp, tạo sự chênh lệch trong cán cân cung – cầu, trong đó cầu tăng mà cung giảm.

Thứ ba là nhà phát triển, từ hai lý do trên, các nhà phát triển bất động sản sẽ rất khó khăn trong việc tiếp cận các dự án mới cho phân khúc bất động sản nhà ở trung, cao cấp, cả về quỹ đất, vấn đề pháp lý cũng như nguồn vốn.

Từ đó về nội tại, các nhà phát triển bất động sản sẽ không “cố đấm ăn xôi” vào các dự án nhà ở trung, cao cấp mới bởi vừa mất thời gian, tốn chi phí, trong khi rủi ro cao vì rất khó có được dự án.

Do đó, các nhà phát triển bất động sản cũng sẽ tập trung vào phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ, mục đích quay vòng nhanh dòng vốn để ít nhất là duy trì hoạt động và tiếp theo là thúc đẩy sự hồi phục, tiếp tục phát triển.

Từ ba lý do trên dẫn đến nguồn cung phân khúc chung cư trung, cao cấp sẽ chững lại ở thời điểm hiện tại và trong ít nhất 2 - 3 năm tới.

Triển vọng nào cho chung cư trung - cao cấp?

Trong khi đó, nhu cầu về phân khúc chung cư trung, cao cấp không những vẫn tồn tại mà còn có xu hướng gia tăng.

Nguồn cung phân khúc chung cư trung, cao cấp sẽ chững lại ở thời điểm hiện tại và trong ít nhất 2 - 3 năm tới.

Thứ nhất, tầng lớp người giàu và trung lưu ở Việt Nam đang gia tăng nhanh chóng và việc nâng cấp chất lượng nhà ở là nhu cầu có thật và ngày càng tăng của tầng lớp này.

Theo báo cáo của Bộ Lao động - Thương binh và Xã hội, tầng lớp trung lưu đang hình thành hiện chiếm 13% dân số và dự kiến sẽ lên đến 26% vào năm 2026.

Theo nghiên cứu của Ngân hàng Thế giới (WB), những năm gần đây, hàng triệu hộ gia đình của Việt Nam không chỉ thoát nghèo mà còn tiến lên một “nấc thang kinh tế mới” - đó là tầng lớp trung lưu. Tốc độ tăng trưởng tầng lớp này ở Việt Nam thuộc hàng cao nhất châu Á, mỗi năm có thêm khoảng 1,4 triệu người.

Dự báo trong 25 năm tới, một nửa dân số - nghĩa là hơn 50 triệu người Việt Nam - sẽ gia nhập tầng lớp trung lưu, nghĩa là bằng dân số Hàn Quốc ngày nay.

Kinh nghiệm của Hàn Quốc và từ thực trạng phát triển tầng lớp trung lưu ở Việt Nam cho thấy đây chính là động lực quan trọng cho phát triển kinh tế, nhất là cung cấp các hạ tầng, dịch vụ đô thị hiện đại, công nghiệp ô tô, công nghệ thông tin, du lịch, và không thể thiếu là thị trường chung cư cao cấp trong các khu đô thị mới.

Thứ hai, Việt Nam thu hút ngày càng nhiều đội ngũ chuyên gia và nhà đầu tư từ các quốc gia phát triển ở Mỹ, Nhật Bản, Hàn Quốc, Trung Quốc... Bộ phận cư dân ngoại này thường có thu nhập cao và quen với lối sống hiện đại, tiện nghi nên thường tìm chọn nơi ở là căn hộ chung cư thuộc phân khúc trung, cao cấp.

Mặt khác, việc mất cân đối trong cơ cấu giữa các phân khúc nhà ở thương mại mà trọng tâm là thiếu hụt nhà ở giá rẻ, dư thừa nhà ở trung, cao cấp là tính trên bình diện chung của cả nước, do giới đầu cơ găm hàng, thổi giá, trong đó chủ yếu là các thị trường mới nổi chưa thực sự hấp dẫn còn ở từng địa phương, địa bàn cụ thể thì không giống nhau.

Trong đó, các đô thị lớn, nhất là Hà Nội, TP HCM thì nhu cầu vẫn còn thiếu, còn vùng trung tâm và phụ cận thì lượng cung cũng rất hạn chế trong khi nhu cầu lại cao.

Cùng với việc đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp dần dần sẽ thiết lập sự cân bằng trong cơ cấu các phân khúc bất động sản nhà ở. Trong trung hạn, do không có dự án mới nên dần dần sẽ xuất hiện sự khan hiếm dòng chung cư trung, cao cấp, tạo sự chênh lệch trong cán cân cung – cầu, trong đó cầu tăng mà cung giảm. Giai đoạn này kéo dài bao lâu và mức độ chênh lệch lớn hay nhỏ, tùy thuộc vào sự điều chỉnh chính sách của Chính phủ và tổ chức thực hiện của chính quyền địa phương.

Tuy nhiên, một thực tế cho thấy là phản ứng của chính sách thường có độ trễ, thậm chí là khá lớn, so với diễn biến xã hội và thị trường.

Nhưng điều đó không phải xảy ra ở tất cả các dự án căn hộ chung cư trung, cao cấp, mà theo đánh giá của nhiều chuyên gia và nghiên cứu của chúng tôi, có cả việc dựa trên kinh nghiệm quốc tế, những dự án đang triển khai bài bản, có quy hoạch tốt, chuẩn pháp lý, chủ đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh sẽ chiếm lĩnh thị trường.

Hiểu đúng về diện tích chung - riêng tại chung cư

Cần thêm giải pháp “phá băng” bất động sản

Giải quyết tài chính bất động sản - "Gốc của vấn đề"

Hà Nội kiểm tra loạt dự án có vốn đầu tư nước ngoài

DĐDN

Giá vàng

DOJI	Mua vào	Bán ra
AVPL/SJC HN	124,000	125,000
AVPL/SJC HCM	124,000	125,000
AVPL/SJC ĐN	124,000	125,000
Nguyên liệu 9999 - HN	10,980	11,080
Nguyên liệu 999 - HN	10,970	11,070
Cập nhật: 19/08/2025 12:00

PNJ	Mua vào	Bán ra
TPHCM - PNJ	117,000 ▲200K	119,800
Hà Nội - PNJ	117,000 ▲200K	119,800
Đà Nẵng - PNJ	117,000 ▲200K	119,800
Miền Tây - PNJ	117,000 ▲200K	119,800
Tây Nguyên - PNJ	117,000 ▲200K	119,800
Đông Nam Bộ - PNJ	117,000 ▲200K	119,800
Cập nhật: 19/08/2025 12:00

AJC	Mua vào	Bán ra
Trang sức 99.99	11,470	11,920
Trang sức 99.9	11,460	11,910
NL 99.99	10,863 ▼7K
Nhẫn tròn ko ép vỉ T.Bình	10,863 ▼7K
N.Tròn, 3A, Đ.Vàng T.Bình	11,680	11,980
N.Tròn, 3A, Đ.Vàng N.An	11,680	11,980
N.Tròn, 3A, Đ.Vàng H.Nội	11,680	11,980
Miếng SJC Thái Bình	12,400	12,500
Miếng SJC Nghệ An	12,400	12,500
Miếng SJC Hà Nội	12,400	12,500
Cập nhật: 19/08/2025 12:00

SJC	Mua vào	Bán ra
Hồ Chí Minh - Vàng SJC 1L, 10L, 1KG	124	125
Hồ Chí Minh - Vàng SJC 5 chỉ	124	12,502
Hồ Chí Minh - Vàng SJC 0.5 chỉ, 1 chỉ, 2 chỉ	124	12,503
Hồ Chí Minh - Vàng nhẫn SJC 99,99% 1 chỉ, 2 chỉ, 5 chỉ	117	1,195
Hồ Chí Minh - Vàng nhẫn SJC 99,99% 0.5 chỉ, 0.3 chỉ	117	1,196
Hồ Chí Minh - Nữ trang 99,99%	1,168	1,186
Hồ Chí Minh - Nữ trang 99%	112,926	117,426
Hồ Chí Minh - Nữ trang 75%	81,909	89,109
Hồ Chí Minh - Nữ trang 68%	73,606	80,806
Hồ Chí Minh - Nữ trang 61%	65,303	72,503
Hồ Chí Minh - Nữ trang 58,3%	62,101	69,301
Hồ Chí Minh - Nữ trang 41,7%	42,411	49,611
Miền Bắc - Vàng SJC 1L, 10L, 1KG	124	125
Hạ Long - Vàng SJC 1L, 10L, 1KG	124	125
Hải Phòng - Vàng SJC 1L, 10L, 1KG	124	125
Miền Trung - Vàng SJC 1L, 10L, 1KG	124	125
Huế - Vàng SJC 1L, 10L, 1KG	124	125
Quảng Ngãi - Vàng SJC 1L, 10L, 1KG	124	125
Nha Trang - Vàng SJC 1L, 10L, 1KG	124	125
Biên Hòa - Vàng SJC 1L, 10L, 1KG	124	125
Miền Tây - Vàng SJC 1L, 10L, 1KG	124	125
Bạc Liêu - Vàng SJC 1L, 10L, 1KG	124	125
Cà Mau - Vàng SJC 1L, 10L, 1KG	124	125
Cập nhật: 19/08/2025 12:00

Tỉ giá

Ngoại tệ	Mua		Bán
Ngoại tệ	Tiền mặt	Chuyển khoản	Bán
Ngân hàng TCB
AUD	16531	16800	17375
CAD	18509	18786	19399
CHF	31918	32299	32945
CNY	0	3570	3690
EUR	30024	30297	31325
GBP	34699	35091	36025
HKD	0	3243	3445
JPY	171	175	181
KRW	0	17	19
NZD	0	15264	15852
SGD	19939	20221	20745
THB	724	788	841
USD (1,2)	26032	0	0
USD (5,10,20)	26073	0	0
USD (50,100)	26102	26136	26476
Cập nhật: 19/08/2025 12:00

Ngoại tệ	Mua		Bán
Ngoại tệ	Tiền mặt	Chuyển khoản	Bán
Ngân hàng BIDV
USD	26,120	26,120	26,480
USD(1-2-5)	25,076	-	-
USD(10-20)	25,076	-	-
EUR	30,221	30,245	31,460
JPY	174.76	175.08	182.44
GBP	35,059	35,154	36,043
AUD	16,795	16,856	17,325
CAD	18,726	18,786	19,322
CHF	32,183	32,283	33,088
SGD	20,086	20,148	20,822
CNY	-	3,612	3,710
HKD	3,305	3,315	3,415
KRW	17.49	18.24	19.69
THB	771.17	780.69	835.15
NZD	15,246	15,388	15,835
SEK	-	2,702	2,796
DKK	-	4,038	4,177
NOK	-	2,532	2,619
LAK	-	0.93	1.29
MYR	5,818.29	-	6,564.01
TWD	790.51	-	956.26
SAR	-	6,891.96	7,253.02
KWD	-	83,768	89,054
Cập nhật: 19/08/2025 12:00

Ngoại tệ	Mua		Bán
Ngoại tệ	Tiền mặt	Chuyển khoản	Bán
Ngân hàng Agribank
USD	26,110	26,120	26,460
EUR	30,048	30,169	31,297
GBP	34,865	35,005	35,998
HKD	3,297	3,310	3,416
CHF	31,982	32,110	33,015
JPY	173.99	174.69	182.07
AUD	16,731	16,798	17,339
SGD	20,114	20,195	20,743
THB	787	790	825
CAD	18,699	18,774	19,296
NZD		15,329	15,835
KRW		18.16	19.92
Cập nhật: 19/08/2025 12:00

Ngoại tệ	Mua		Bán
Ngoại tệ	Tiền mặt	Chuyển khoản	Bán
Ngân hàng Sacombank
USD	26125	26125	26485
AUD	16714	16814	17379
CAD	18692	18792	19348
CHF	32156	32186	33072
CNY	0	3624.7	0
CZK	0	1190	0
DKK	0	4110	0
EUR	30295	30395	31171
GBP	34999	35049	36162
HKD	0	3365	0
JPY	174.56	175.56	182.09
KHR	0	6.347	0
KRW	0	18.6	0
LAK	0	1.155	0
MYR	0	6395	0
NOK	0	2570	0
NZD	0	15375	0
PHP	0	430	0
SEK	0	2740	0
SGD	20088	20218	20946
THB	0	752.9	0
TWD	0	875	0
XAU	12200000	12200000	12570000
XBJ	10600000	10600000	12570000
Cập nhật: 19/08/2025 12:00

Ngoại tệ	Mua		Bán
Ngoại tệ	Tiền mặt	Chuyển khoản	Bán
Ngân hàng OCB
USD100	26,120	26,170	26,410
USD20	26,120	26,170	26,410
USD1	26,120	26,170	26,410
AUD	16,752	16,852	17,973
EUR	30,338	30,338	31,664
CAD	18,633	18,733	20,049
SGD	20,166	20,316	20,794
JPY	174.79	176.29	180.97
GBP	35,086	35,236	36,024
XAU	12,398,000	0	12,502,000
CNY	0	3,510	0
THB	0	789	0
CHF	0	0	0
KRW	0	0	0
Cập nhật: 19/08/2025 12:00