Thứ năm 23/10/2025 16:10

50 năm Petrovietnam Năng lượng Quốc tế Kinh tế xây dựng Tạp chí Năng Lượng Mới

Tác động chính sách và quy luật cung, cầu tới thị trường chung cư

10:31 | 13/06/2023

34 lượt xem

Trong cơ cấu thị trường, khi một phân khúc được ưu tiên đẩy mạnh sẽ tạo ra những tác động nhất định đến các phân khúc còn lại.

Tác động chính sách và quy luật cung, cầu tới thị trường chung cư

TS. Vũ Tiến Lộc - Chủ tịch Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam (VIAC)

Nguồn cung chung cư trung – cao cấp sẽ giảm

Về chính sách, ciệc sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản nếu được thông qua trong năm nay thì cũng cần thêm khoảng thời gian tối thiểu là 2 năm nữa để chính sách, pháp luật mới thực sự tác động rõ ràng, toàn diện đến thị trường bất động sản.

Thời gian tới, Chính phủ sẽ tập trung điều chỉnh cơ cấu các phân khúc nhà ở, hướng điều chỉnh chính sẽ là ưu tiên phát triển nhà ở xã hội và nhà ở giá rẻ. Trong đó, các chính sách sẽ được điều chỉnh từ quy hoạch, kế hoạch (dành quỹ đất), hỗ trợ tài chính (thông qua lãi suất ưu đãi, thuế, tiền sử dụng đất...)..., cho đến thủ tục pháp lý và tác động đến cả các yếu tố mang tính kỹ thuật như chấp thuận chủ trương đầu tư và phê duyệt dự án.

Những chính sách này sẽ tác động đến cơ cấu nhà ở theo xu hướng thúc đẩy nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ. Điều đó cũng có nghĩa, nguồn cung nhà ở trung, cao cấp sẽ chững lại.

Thứ nhất, các địa phương sẽ tập trung kêu gọi, xem xét và phê duyệt dự án nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ còn nhà ở trung, cao cấp sẽ có sự chừng mực hơn trong việc phê duyệt dự án mới. Điều này cũng dễ hiểu bởi nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ không phải chỉ mang tính nhân văn, đáp ứng cho số đông người dân đang có nhu cầu cấp thiết về nhà ở, mà còn là một trong những nhiệm vụ chính trị được đặt lên hàng đầu của bất cứ cấp nào.

Thứ hai là ngân hàng, với định hướng phát triển bất động sản trong thời gian tới, các ngân hàng sẽ tập trung nguồn tín dụng cho chủ đầu tư phát triển nhà ở

Xã hội, nhà ở giá rẻ, vừa là để thực hiện nhiệm vụ chính trị, trách nhiệm xã hội, vừa là an toàn về dòng tiền. Ngược lại, nguồn tín dụng cho chủ đầu tư phát triển mới phân khúc trung, cao cấp sẽ bị siết chặt hơn, cả về thủ tục duyệt vay vốn và cả về lãi suất.

Trong trung hạn, do không có dự án mới nên dần dần sẽ xuất hiện sự khan hiếm dòng chung cư trung, cao cấp, tạo sự chênh lệch trong cán cân cung – cầu, trong đó cầu tăng mà cung giảm.

Thứ ba là nhà phát triển, từ hai lý do trên, các nhà phát triển bất động sản sẽ rất khó khăn trong việc tiếp cận các dự án mới cho phân khúc bất động sản nhà ở trung, cao cấp, cả về quỹ đất, vấn đề pháp lý cũng như nguồn vốn.

Từ đó về nội tại, các nhà phát triển bất động sản sẽ không “cố đấm ăn xôi” vào các dự án nhà ở trung, cao cấp mới bởi vừa mất thời gian, tốn chi phí, trong khi rủi ro cao vì rất khó có được dự án.

Do đó, các nhà phát triển bất động sản cũng sẽ tập trung vào phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ, mục đích quay vòng nhanh dòng vốn để ít nhất là duy trì hoạt động và tiếp theo là thúc đẩy sự hồi phục, tiếp tục phát triển.

Từ ba lý do trên dẫn đến nguồn cung phân khúc chung cư trung, cao cấp sẽ chững lại ở thời điểm hiện tại và trong ít nhất 2 - 3 năm tới.

Triển vọng nào cho chung cư trung - cao cấp?

Trong khi đó, nhu cầu về phân khúc chung cư trung, cao cấp không những vẫn tồn tại mà còn có xu hướng gia tăng.

Nguồn cung phân khúc chung cư trung, cao cấp sẽ chững lại ở thời điểm hiện tại và trong ít nhất 2 - 3 năm tới.

Thứ nhất, tầng lớp người giàu và trung lưu ở Việt Nam đang gia tăng nhanh chóng và việc nâng cấp chất lượng nhà ở là nhu cầu có thật và ngày càng tăng của tầng lớp này.

Theo báo cáo của Bộ Lao động - Thương binh và Xã hội, tầng lớp trung lưu đang hình thành hiện chiếm 13% dân số và dự kiến sẽ lên đến 26% vào năm 2026.

Theo nghiên cứu của Ngân hàng Thế giới (WB), những năm gần đây, hàng triệu hộ gia đình của Việt Nam không chỉ thoát nghèo mà còn tiến lên một “nấc thang kinh tế mới” - đó là tầng lớp trung lưu. Tốc độ tăng trưởng tầng lớp này ở Việt Nam thuộc hàng cao nhất châu Á, mỗi năm có thêm khoảng 1,4 triệu người.

Dự báo trong 25 năm tới, một nửa dân số - nghĩa là hơn 50 triệu người Việt Nam - sẽ gia nhập tầng lớp trung lưu, nghĩa là bằng dân số Hàn Quốc ngày nay.

Kinh nghiệm của Hàn Quốc và từ thực trạng phát triển tầng lớp trung lưu ở Việt Nam cho thấy đây chính là động lực quan trọng cho phát triển kinh tế, nhất là cung cấp các hạ tầng, dịch vụ đô thị hiện đại, công nghiệp ô tô, công nghệ thông tin, du lịch, và không thể thiếu là thị trường chung cư cao cấp trong các khu đô thị mới.

Thứ hai, Việt Nam thu hút ngày càng nhiều đội ngũ chuyên gia và nhà đầu tư từ các quốc gia phát triển ở Mỹ, Nhật Bản, Hàn Quốc, Trung Quốc... Bộ phận cư dân ngoại này thường có thu nhập cao và quen với lối sống hiện đại, tiện nghi nên thường tìm chọn nơi ở là căn hộ chung cư thuộc phân khúc trung, cao cấp.

Mặt khác, việc mất cân đối trong cơ cấu giữa các phân khúc nhà ở thương mại mà trọng tâm là thiếu hụt nhà ở giá rẻ, dư thừa nhà ở trung, cao cấp là tính trên bình diện chung của cả nước, do giới đầu cơ găm hàng, thổi giá, trong đó chủ yếu là các thị trường mới nổi chưa thực sự hấp dẫn còn ở từng địa phương, địa bàn cụ thể thì không giống nhau.

Trong đó, các đô thị lớn, nhất là Hà Nội, TP HCM thì nhu cầu vẫn còn thiếu, còn vùng trung tâm và phụ cận thì lượng cung cũng rất hạn chế trong khi nhu cầu lại cao.

Cùng với việc đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp dần dần sẽ thiết lập sự cân bằng trong cơ cấu các phân khúc bất động sản nhà ở. Trong trung hạn, do không có dự án mới nên dần dần sẽ xuất hiện sự khan hiếm dòng chung cư trung, cao cấp, tạo sự chênh lệch trong cán cân cung – cầu, trong đó cầu tăng mà cung giảm. Giai đoạn này kéo dài bao lâu và mức độ chênh lệch lớn hay nhỏ, tùy thuộc vào sự điều chỉnh chính sách của Chính phủ và tổ chức thực hiện của chính quyền địa phương.

Tuy nhiên, một thực tế cho thấy là phản ứng của chính sách thường có độ trễ, thậm chí là khá lớn, so với diễn biến xã hội và thị trường.

Nhưng điều đó không phải xảy ra ở tất cả các dự án căn hộ chung cư trung, cao cấp, mà theo đánh giá của nhiều chuyên gia và nghiên cứu của chúng tôi, có cả việc dựa trên kinh nghiệm quốc tế, những dự án đang triển khai bài bản, có quy hoạch tốt, chuẩn pháp lý, chủ đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh sẽ chiếm lĩnh thị trường.

Hiểu đúng về diện tích chung - riêng tại chung cư

Cần thêm giải pháp “phá băng” bất động sản

Giải quyết tài chính bất động sản - "Gốc của vấn đề"

Hà Nội kiểm tra loạt dự án có vốn đầu tư nước ngoài

DĐDN

Giá vàng

PNJ	Mua vào	Bán ra
TPHCM - PNJ	146,400 ▲400K	149,400 ▲800K
Hà Nội - PNJ	146,400 ▲400K	149,400 ▲800K
Đà Nẵng - PNJ	146,400 ▲400K	149,400 ▲800K
Miền Tây - PNJ	146,400 ▲400K	149,400 ▲800K
Tây Nguyên - PNJ	146,400 ▲400K	149,400 ▲800K
Đông Nam Bộ - PNJ	146,400 ▲400K	149,400 ▲800K
Cập nhật: 23/10/2025 16:00

AJC	Mua vào	Bán ra
Miếng SJC Hà Nội	14,750 ▲90K	14,950 ▲90K
Miếng SJC Nghệ An	14,750 ▲90K	14,950 ▲90K
Miếng SJC Thái Bình	14,750 ▲90K	14,950 ▲90K
N.Tròn, 3A, Đ.Vàng H.Nội	14,750 ▲190K	14,950 ▲90K
N.Tròn, 3A, Đ.Vàng N.An	14,750 ▲190K	14,950 ▲90K
N.Tròn, 3A, Đ.Vàng T.Bình	14,750 ▲190K	14,950 ▲90K
NL 99.99	14,550 ▲190K
Nhẫn tròn ko ép vỉ T.Bình	14,550 ▲190K
Trang sức 99.9	14,540 ▲190K	14,940 ▲90K
Trang sức 99.99	14,550 ▲190K	14,950 ▲90K
Cập nhật: 23/10/2025 16:00

SJC	Mua vào	Bán ra
Hồ Chí Minh - Vàng SJC 1L, 10L, 1KG	1,475 ▲9K	1,495 ▲9K
Hồ Chí Minh - Vàng SJC 5 chỉ	1,475 ▲9K	14,952 ▲90K
Hồ Chí Minh - Vàng SJC 0.5 chỉ, 1 chỉ, 2 chỉ	1,475 ▲9K	14,953 ▲90K
Hồ Chí Minh - Vàng nhẫn SJC 99,99% 1 chỉ, 2 chỉ, 5 chỉ	1,462 ▲8K	1,487 ▲8K
Hồ Chí Minh - Vàng nhẫn SJC 99,99% 0.5 chỉ, 0.3 chỉ	1,462 ▲8K	1,488 ▲1340K
Hồ Chí Minh - Nữ trang 99,99%	1,447 ▲8K	1,477 ▲8K
Hồ Chí Minh - Nữ trang 99%	141,738 ▲792K	146,238 ▲792K
Hồ Chí Minh - Nữ trang 75%	103,436 ▲600K	110,936 ▲600K
Hồ Chí Minh - Nữ trang 68%	93,096 ▲544K	100,596 ▲544K
Hồ Chí Minh - Nữ trang 61%	82,756 ▲488K	90,256 ▲488K
Hồ Chí Minh - Nữ trang 58,3%	78,768 ▲467K	86,268 ▲467K
Hồ Chí Minh - Nữ trang 41,7%	54,247 ▲334K	61,747 ▲334K
Miền Bắc - Vàng SJC 1L, 10L, 1KG	1,475 ▲9K	1,495 ▲9K
Hạ Long - Vàng SJC 1L, 10L, 1KG	1,475 ▲9K	1,495 ▲9K
Hải Phòng - Vàng SJC 1L, 10L, 1KG	1,475 ▲9K	1,495 ▲9K
Miền Trung - Vàng SJC 1L, 10L, 1KG	1,475 ▲9K	1,495 ▲9K
Huế - Vàng SJC 1L, 10L, 1KG	1,475 ▲9K	1,495 ▲9K
Quảng Ngãi - Vàng SJC 1L, 10L, 1KG	1,475 ▲9K	1,495 ▲9K
Nha Trang - Vàng SJC 1L, 10L, 1KG	1,475 ▲9K	1,495 ▲9K
Biên Hòa - Vàng SJC 1L, 10L, 1KG	1,475 ▲9K	1,495 ▲9K
Miền Tây - Vàng SJC 1L, 10L, 1KG	1,475 ▲9K	1,495 ▲9K
Bạc Liêu - Vàng SJC 1L, 10L, 1KG	1,475 ▲9K	1,495 ▲9K
Cà Mau - Vàng SJC 1L, 10L, 1KG	1,475 ▲9K	1,495 ▲9K
Cập nhật: 23/10/2025 16:00

Tỉ giá

Ngoại tệ	Mua		Bán
Ngoại tệ	Tiền mặt	Chuyển khoản	Bán
Ngân hàng TCB
AUD	16610	16878	17458
CAD	18289	18565	19177
CHF	32378	32761	33406
CNY	0	3470	3830
EUR	29926	30199	31222
GBP	34359	34750	35692
HKD	0	3258	3460
JPY	165	170	176
KRW	0	17	19
NZD	0	14830	15416
SGD	19733	20014	20538
THB	719	783	836
USD (1,2)	26072	0	0
USD (5,10,20)	26113	0	0
USD (50,100)	26141	26161	26352
Cập nhật: 23/10/2025 16:00

Ngoại tệ	Mua		Bán
Ngoại tệ	Tiền mặt	Chuyển khoản	Bán
Ngân hàng BIDV
USD	26,152	26,152	26,352
USD(1-2-5)	25,106	-	-
USD(10-20)	25,106	-	-
EUR	30,164	30,188	31,307
JPY	169.79	170.1	177.09
GBP	34,754	34,848	35,650
AUD	16,850	16,911	17,340
CAD	18,528	18,587	19,101
CHF	32,772	32,874	33,520
SGD	19,906	19,968	20,575
CNY	-	3,651	3,745
HKD	3,340	3,350	3,430
KRW	17	17.73	19.02
THB	767.36	776.84	825.73
NZD	14,825	14,963	15,304
SEK	-	2,757	2,835
DKK	-	4,034	4,148
NOK	-	2,590	2,663
LAK	-	0.93	1.28
MYR	5,837.9	-	6,543
TWD	774.63	-	931.96
SAR	-	6,926.68	7,245.46
KWD	-	83,848	88,655
Cập nhật: 23/10/2025 16:00

Ngoại tệ	Mua		Bán
Ngoại tệ	Tiền mặt	Chuyển khoản	Bán
Ngân hàng Agribank
USD	26,190	26,192	26,352
EUR	29,984	30,104	31,185
GBP	34,550	34,689	35,624
HKD	3,326	3,339	3,441
CHF	32,494	32,624	33,507
JPY	169.28	169.96	176.72
AUD	16,778	16,845	17,367
SGD	19,951	20,031	20,544
THB	782	785	818
CAD	18,499	18,573	19,084
NZD		14,884	15,361
KRW		17.67	19.30
Cập nhật: 23/10/2025 16:00

Ngoại tệ	Mua		Bán
Ngoại tệ	Tiền mặt	Chuyển khoản	Bán
Ngân hàng Sacombank
USD	26170	26170	26352
AUD	16779	16879	17487
CAD	18475	18575	19179
CHF	32607	32637	33511
CNY	0	3662.3	0
CZK	0	1210	0
DKK	0	4100	0
EUR	30087	30117	31142
GBP	34653	34703	35814
HKD	0	3390	0
JPY	169.2	169.7	176.74
KHR	0	6.097	0
KRW	0	17.9	0
LAK	0	1.191	0
MYR	0	6400	0
NOK	0	2600	0
NZD	0	14930	0
PHP	0	423	0
SEK	0	2773	0
SGD	19891	20021	20749
THB	0	747.4	0
TWD	0	855	0
SJC 9999	14750000	14750000	14950000
SBJ	13000000	13000000	14950000
Cập nhật: 23/10/2025 16:00

Ngoại tệ	Mua		Bán
Ngoại tệ	Tiền mặt	Chuyển khoản	Bán
Ngân hàng OCB
USD100	26,164	26,214	26,352
USD20	26,164	26,214	26,352
USD1	26,164	26,214	26,352
AUD	16,820	16,920	18,028
EUR	30,245	30,245	31,559
CAD	18,422	18,522	19,832
SGD	19,966	20,116	20,683
JPY	169.72	171.22	175.82
GBP	34,753	34,903	35,685
XAU	14,748,000	0	14,952,000
CNY	0	3,547	0
THB	0	783	0
CHF	0	0	0
KRW	0	0	0
Cập nhật: 23/10/2025 16:00