Người dân được nới thời hạn ghi nợ tiền sử dụng đất khi cấp sổ lần đầu

Một trong những điểm mới đáng chú ý là quy định về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Cụ thể, trong trường hợp UBND cấp tỉnh chưa ban hành quy trình sản xuất cây trồng, vật nuôi theo quy định tại khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai, thì có thể căn cứ vào tình hình thực tế địa phương để đưa ra đơn giá bồi thường. Quy định này được cho là sẽ tháo gỡ vướng mắc lâu nay, khi nhiều địa phương lúng túng trong việc định giá đền bù, dẫn đến khiếu kiện kéo dài.

Nghị định số 226 của Chính phủ chính thức có hiệu lực, sửa đổi và bổ sung nhiều quy định quan trọng trong lĩnh vực đất đai (Ảnh minh họa).

Một nội dung khác được quan tâm là cơ chế ghi nợ tiền sử dụng đất khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Theo quy định mới, đối tượng được ghi nợ là hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhu cầu ghi nợ khi được cấp Giấy chứng nhận lần đầu.

Thời hạn ghi nợ kéo dài cho đến khi người sử dụng đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Trước khi tiến hành những giao dịch này, người sử dụng đất phải thanh toán toàn bộ số tiền còn nợ. Tuy nhiên, trong trường hợp thừa kế hoặc tặng cho quyền sử dụng đất, nếu người nhận thuộc hộ nghèo, cận nghèo thì vẫn được tiếp tục ghi nợ.

Quy định này vừa bảo đảm tính chặt chẽ trong quản lý, vừa tạo điều kiện cho các đối tượng yếu thế được tiếp cận đất đai hợp pháp, ổn định đời sống.

Một thay đổi quan trọng khác liên quan đến thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ và đất rừng sản xuất. Theo Nghị định 226, UBND cấp xã sẽ có trách nhiệm tổng hợp nhu cầu, lập danh mục dự án phải chuyển mục đích và trình UBND cấp tỉnh chấp thuận.

Đối với các dự án đầu tư, đây là bước thủ tục bắt buộc để bảo đảm quỹ đất nông nghiệp, rừng phòng hộ, rừng đặc dụng không bị chuyển đổi tràn lan. Trong khi đó, những trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không gắn với dự án đầu tư thì không phải thực hiện thủ tục này. Cách tiếp cận mới này được kỳ vọng sẽ rút ngắn thời gian cho người dân và doanh nghiệp, đồng thời vẫn giữ được nguyên tắc quản lý chặt chẽ.

Theo Nghị định số 226, cơ chế ghi nợ tiền sử dụng đất khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhu cầu ghi nợ khi được cấp Giấy chứng nhận lần đầu (Ảnh: Đình Khương).

Nghị định cũng bổ sung quy định về thẩm quyền phê duyệt phương án đấu giá quyền sử dụng đất. Nếu thuộc thẩm quyền giao đất, cho thuê đất của Chủ tịch UBND cấp xã, hồ sơ sẽ do cơ quan quản lý đất đai cấp xã thẩm định và trình phê duyệt. Ngược lại, nếu thuộc thẩm quyền cấp tỉnh, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh sẽ đảm nhiệm.

Quy định rõ ràng này được xem là bước tiến trong việc minh bạch hóa quy trình đấu giá đất, một lĩnh vực thường phát sinh nhiều vấn đề nhạy cảm.

Một điểm mới khác là quy định về việc đăng ký biến động đất đai. Trong quá trình đo đạc, nếu ranh giới thửa đất không thay đổi so với Giấy chứng nhận đã cấp và người sử dụng đất cam kết không lấn chiếm, thì sẽ được xác định là hợp lệ mà không cần xử phạt. Đây là sự điều chỉnh phù hợp thực tiễn, hạn chế phát sinh thủ tục rườm rà cho người dân.

Nghị định 226 cũng sửa đổi trình tự, thủ tục thu hồi đất khi người sử dụng đất có hành vi vi phạm pháp luật. Theo đó, trong vòng 30 ngày kể từ khi có văn bản kiến nghị của cơ quan xử phạt hành chính mà người sử dụng đất vẫn tiếp tục vi phạm, cơ quan quản lý đất đai sẽ trình UBND có thẩm quyền ra quyết định thu hồi đất.

Đối với các vi phạm không thuộc diện xử phạt hành chính, việc thu hồi đất sẽ được thực hiện sau khi có kết luận chính thức của cơ quan thanh tra, kiểm tra. Quy định này vừa bảo đảm tính nghiêm minh của pháp luật, vừa giúp cơ quan chức năng có cơ sở pháp lý rõ ràng trong xử lý.

Nghị định cũng nhấn mạnh điều kiện đối với các tổ chức tư vấn lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Đây là bước đi cần thiết nhằm nâng cao chất lượng quy hoạch, tránh tình trạng lập quy hoạch theo phong trào, thiếu căn cứ khoa học và thực tiễn.

Có thể thấy, Nghị định 226 không chỉ dừng ở việc chỉnh sửa một vài điều khoản mà hướng tới việc tháo gỡ hàng loạt điểm nghẽn trong quản lý và sử dụng đất đai. Từ khâu bồi thường, ghi nợ tiền sử dụng đất, chuyển mục đích, đến đấu giá và thu hồi đất, nghị định đều đưa ra những quy định cụ thể, khả thi hơn.

Các chuyên gia đánh giá rằng những điều chỉnh này sẽ góp phần hạn chế tranh chấp, khiếu kiện liên quan đến đất đai vốn chiếm tỷ lệ cao trong tổng số vụ việc khiếu nại, tố cáo. Đồng thời, đây cũng là cơ sở để các địa phương thực hiện quản lý đất đai minh bạch, chặt chẽ, bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và doanh nghiệp.

Tuy nhiên, để Nghị định 226 thực sự đi vào cuộc sống, điều quan trọng là công tác triển khai ở cơ sở. Nhiều chuyên gia cho rằng cần tăng cường tuyên truyền để người dân hiểu rõ quyền lợi, nghĩa vụ của mình; đồng thời nâng cao trách nhiệm của chính quyền cấp xã nơi trực tiếp tiếp xúc và giải quyết thủ tục cho người dân.

Nếu được thực hiện nghiêm túc, Nghị định 226 không chỉ tạo hành lang pháp lý đồng bộ, mà còn là bước đệm để tiến tới việc sửa đổi, hoàn thiện Luật Đất đai trong thời gian tới.